Das Projekt "Perfektastraße 11", Teil des Gesamtensembles "Eschengarten", hat eine ÖGNI-Vorzertifizierung in Gold erreicht. Können Sie das Projekt kurz vorstellen?

Andreas Barger: Das Projekt "Perfektastraße 11" ist als Mietwohnhaus für den Investorenabverkauf konzipiert. Insgesamt entstehen 110 freifinanzierte Mietwohnungen mit 5.800m² Wohnnutzfläche und im Erdgeschoss 2 kleine Gewerbeeinheiten mit ca. 215m² Nutzfläche. Die Wohnungsgrößen variieren von 32 m² für Singles als auch für Familien mit 98 m². Der Fokus liegt natürlich im Wohnungsmix, so wie es momentan von allen Investoren nachgefragt wird, bei (1-) 2-Zimmer-Wohnungen zwischen 45m² und 60m² Nutzfläche.

Das Projekt wurde von Atelier Heiss und der Freiraum von Idealice geplant. Derzeit sind wir mit 50 Prozent des Rohbaus fertig. Geplant ist die Fertigstellung mit Ende Mai 2021.

Tatsache ist, dass der Standort des Projekts am äußersten Rande des 23. Bezirks liegt und die Perfektastraße wohl eher an Gewerbebetrieb erinnert, als an ruhiges Wohnen. Trotzdem kann der Standort mit einigen Pros punkten: 3 Gehminuten zur Badner Bahn, Nahversorger gleich um die Ecke, 10 Gehminuten zur U6 und die SCS ist auch schnell zu erreichen. Schlussendlich ist immer der Standort das wichtigste Kaufargument. Aber um den Vorurteilen entgegen zu wirken, haben wir genau aus diesem Grund versucht mit dem Gesamtprojekt Eschengarten einen anderen Weg zu gehen, um uns eindeutig qualitativ von anderen Projekten in der Umgebung abzugrenzen.

Eschengarten sollte kein Marketing-Gag sein. Uns war von Anfang an wichtig, dem Projekt eine grüne Handschrift zu geben. Und ja, wir pflanzen Eschen. Wir investieren ca. 225 Euro/m² Außenfläche.

Neben der Standortqualität mit 86,7 % wurden im Rahmen der ÖGNI Vorzertifizierung bei der Ökonomischen Qualität besonders gute Werte erreicht. Was sind hier die hervorstechenden Merkmale bzw. Eigenschaften?

Philipp Brenn-Struckhof: Die Ökonomische Qualität wurde im Vorzertifikat mit 84,2% bewertet und stellt damit eines von mehreren sehr gut bewerteten Merkmalen des Projektes dar, was natürlich auch in den günstigen gebäudebezogenen Kosten im Lebenszyklus begründet ist. Bei der Berechnung der Lebenszykluskosten werden neben ausgewählten Nutzungskosten die Herstellungskosten der Baukonstruktion und der technischen Gebäudeausrüstung (Kostengruppen 2 bis 4) berücksichtigt. Aber auch Betrachtungen im Hinblick auf die projektbezogene Flexibilität und Umnutzungsfähigkeit sowie weiter die Beurteilung der Marktfähigkeit des Projekts waren bereits zum Zeitpunkt des PRE-CHECKs Parameter für die Beurteilung der Ökonomische Qualität.

Ebenso wurde auf soziale Qualität geachtet: Was wird den Bewohnern im Areal angeboten bzw. durch das Projekt Eschengarten neu geschaffen?

Philipp Brenn-Struckhof: Neben der bereits gegebenen umliegenden Infrastruktur, welche von Andreas eingangs beschrieben wurde, steigert das Projekt als Teil der Quartiersentwicklung und das Quartier als Gesamtprojekt die soziale Qualität.

Unter anderem beherbergt das Projekt in der Erdgeschoßzone Mietflächen, die bis zu drei Geschäftslokalen mit unterschiedlicher Nutzung zulassen. Anfragen für die Mietflächen gab es bereits für diverse Nutzungen, angefangen vom Kiosk, über Friseur, Arztpraxis und Ähnliches. Das wird, unabhängig von der im Betrieb dann tatsächlich vorherrschenden Nutzung, immer mit einem sozialen Mehrwert verbunden sein, der sicherlich nachhaltig bei den Bewohnern spürbar ist.

Der ausgewogene Wohnungsmix im Gebäude wird zu einer gesunden Durchmischung unterschiedlicher Altersklassen und Personengruppen mit verschiedenen Interessen führen. Während bei den wohnungsbezogenen Freibereichen besonders auf Privatheit geachtet wurde, wird die wohlüberlegte Ausgestaltung der Außenanlagen den Bewohnern auch außerhalb des Gebäudes und ihrer Wohnung ein "Zuhause" unter freiem Himmel mit der Möglichkeit der sozialen Interaktion bieten. So werden unterschiedliche Gestaltungs- und Spielelemente zu einer grünen Oase, die sich durch das Quartier "schlängelt".

Weiter zum Punkt Ökologische Qualität: Wird beim Eschengarten besonders auf gesunde und nachhaltige Baustoffe geachtet? Gibt es besondere Materialien, die zum Einsatz kommen?

Philipp Brenn-Struckhof: Unser hoher Anspruch betreffend die Qualität unserer Projekte ist natürlich auch im Hinblick auf die Ökologische Qualität spürbar. Wir haben es uns zum Ziel gesetzt, verbesserte bauökologische und baubiologische Produkte zu verwenden. Für diesen Anspruch, den wir uns grundsätzlich auferlegen, ist bei einer Zertifizierung, wie der der ÖGNI, eine Absichtserklärung nicht ausreichend. Die Einhaltung diverser bauökologischer und baubiologischer Kriterien ist durch entsprechende Prüfungen und Dokumentationen, wie zum Beispiel Prüfzeugnisse und Sicherheitsdatenblätter, nachzuweisen.

Wichtige Zielsetzungen im Hinblick auf die Ökologische Qualität sind, die Risiken für die lokale Umwelt zu minimieren und dementsprechend bauökologisch und baubiologisch abgestimmte Produkte einzusetzen. Diese ergeben sich aus einer umfangreichen Kriterien-Matrix. Um nur ein Beispiel für die Tiefe der Thematik zu geben, erwähne ich gerne das "Schalöl", mit welchem die Schalungen für die Betonierarbeiten eingeölt werden. Selbst dieses Produkt, welches nur als Hilfsstoff zur Herstellung des Gebäudes dient und dort nicht verbaut bleibt, unterliegt strengen Kriterien und muss nachweislich den Ansprüchen der Zertifizierungsstelle gerecht werden. Weiter war es für uns beim Einsatz von Materialien und Produkten ein großes Anliegen, dass, z.B. bei Materialien wie Holz, eine umweltverträgliche Materialgewinnung zu Grunde liegt oder, dass zur Reduktion des Trinkwasserbedarfs und Abwasseraufkommens ausschließlich wassersparende Armaturen eingesetzt werden.

Andreas Barger: Ergänzend zum Thema "gesunde Baustoffe": Wir müssen anhand von Messungen der chemischen Zusammensetzung der Raumluft Richtwerte einhalten. Es wird u.a. der Gehalt von flüchtigen Kohlenwasserstoffen oder Formaldehyd gemessen. Insofern verbessern wir die Innenraumhygiene, was auch Auswirkung auf die Lebensqualität und Gesundheit hat. Persönlich war bzw. ist es für mich spannend zu erfahren, wie und in welcher Art die verbauten Stoffe noch nachwirken (z.B. in der Luft).

Vielleicht noch kurz zum Stichwort Ökologie: Auch wird im Rahmen der Zertifizierung ein Rückbau- und Recyclingkonzept für die verbauten Stoffe über die verschiedenen Lebensphasen des Gebäudes erstellt. In unserer Branche hört man oftmals den gleichen Tenor – nämlich das die WDVS-Fassade der Sondermüll von morgen ist. Dem Thema nimmt man sich dankenswerterweise auch schon heute an, leider kommt man bei einer budgetgerechten Planung meistens nicht darum herum, WDVS (Wärmedämmverbundsysteme) zu verbauen.

Wurden im Rahmen der Prozessqualität externe Berater herangezogen? Gab es vorab Simulationen?

Andreas Barger: Das Ingenieurbüro RM-Engineering von Herrn DI Reinhard Labugger aus Graz wurde für die Prüfung und Zertifizierung des Projektes engagiert. Wir haben im Entwurfsprozess auf das Thema "Nachhaltigkeit" geachtet, dadurch konnten wir bereits im PRE-CHECK ÖGNI-Gold erreichen. Derzeit versuchen wir im Bauprozess die Qualitätskriterien einzuhalten.

Warum hat man sich für eine Nachhaltigkeitszertifizierung der Perfektastraße 11 im Eschengarten entschieden? Was sind hier die Vorteile, aber auch Herausforderungen?

Andreas Barger: Die momentane "grüne Bewegung" hat sicherlich auch bei Immobilienfonds ein Umdenken in ihrer Veranlagungsstrategie begünstigt – hin zu einer nachhaltigeren Investmentstrategie. Viele dieser Investoren können und wollen nur noch in zertifizierte Projekte investieren.

Auch wollten wir über den Tellerrand hinausblicken und weitsichtig handeln. Ökologischer zu bauen bedeutet für uns auch den Produktlebenszyklus eines Gebäudes zu verlängern, Instandhaltungskosten als auch laufende Kosten langfristig zu reduzieren. Eine Herausforderung war es sicherlich – grob gesagt – den Generalunternehmer (GU) zu überzeugen, dass alternative Materialien nicht gleich teurer sein müssen und der Aufwand bzw. der Prozess für den GU bei der Prüfung und Freigabe der Produktdatenblätter mit dem Büro Labugger überschaubar ist.

Was ist für Sie als Projektleiter das (nachhaltige) Highlight des Eschengarten?

Andreas Barger: Die Außenflächen: der Eschengarten selbst. Als Heimwerker,… die Werkstatt, die wir für die Nutzer errichten; aber auch das Beleuchtungskonzept, welches durch VEST Lichtplaner für den Innen- und Außenbereich konzipiert wurde. Mir würden ad hoc noch mehr Highlights einfallen, aber schlussendlich ist das Gesamtprojekt ein Highlight und trägt sicherlich zur Aufwertung der Umgebung bei.

Philipp Brenn-Struckhof: Für mich ist es die Gesamtheit des Projekts die überzeugt und das Ineinandergreifen vieler kleiner Zahnräder, welches den Erfolg bestimmt. Wichtig für mich als Projektleiter ist es, die Stellschrauben zu kennen, die eine Vereinbarkeit von budgetgerechter Planung und Ausführung und von Nachhaltigkeitszertifizierungen wie ÖGNI möglich machen.

Ein Vorzertifikat ist noch keine Garantie für eine endgültige Nachhaltigkeitszertifizierung. Sind Sie zuversichtlich, dass eine Auszeichnung in Gold erreicht werden kann?

Andreas Barger: Wir haben den Weg nun beschritten, wir werden ihn auch weiter gehen bis zum Ziel. Das gesamte Team, vom GU bis zum Fachplaner, setzt sich dafür ein. Wir werden dafür hoffentlich am Ziel belohnt.

Philipp Brenn-Struckhof: Wir haben den Weg angefangen beim PRE-CHECK, den nachhaltigen Gedanken bis zum Vorzertifikat mit einem hohen Maß an Engagement verfolgt und dabei sämtliche Projektbeteiligte in Planung und Ausführung stets auf unseren Anspruch und unser Zertifizierungsziel sensibilisiert und eingeschworen. Wir hoffen natürlich, dass dieser Einsatz belohnt wird.

Über das Projekt:

Das Projekt Eschengarten wird gemeinsam mit areos Development GmbH umgesetzt. In Wien Liesing entstehen so in 4 separaten Wohnhäusern insgesamt 237 Wohnungen. Davon sind 110 Mietwohnungen für einen Investor, 92 Eigentumswohnungen für Eigennutzer bzw. Anleger und 35 Mietwohnungen, die für eine Auftraggeberin errichtet werden. Das Projekt hebt sich mit diversen Highlights weit von Vergleichsprojekten in der Umgebung ab - bspw. eine Werkstatt für Bastler, einen Fahrrad-/ und Hundewaschraum, einen Fitnessraum und E-Ladestationen. Der Eschengarten als grüne Oase lädt zum Verweilen ein und eine aussagekräftige Architektur rundet das Gesamtbild des Ensembles ab. Die Fertigstellung ist in Etappen bis Juni/Juli 2021 geplant.

Mehr Informationen unter www.eschengarten.at